1.京東斥資31.12億元買地

劉強(qiáng)東剛回國(guó)，京東就買下一塊地。

2月7日，據(jù)北京市規(guī)劃和自然資源委員會(huì)公開(kāi)信息，位于亦莊新城0303街區(qū)的地塊被京東以31.12億元的底價(jià)拿下。

該地塊總面積7.17萬(wàn)平，規(guī)劃建筑面積19.46萬(wàn)平。位置就在京東集團(tuán)總部東南側(cè)，從京東1號(hào)樓南門出發(fā)，過(guò)個(gè)馬路就能抵達(dá)。

拿下該地塊的“北京越新房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司”，去年12月13日才剛剛成立，由京東全資控股。天眼查信息顯示，該公司擁有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)。

（截自天眼查）

原本互聯(lián)網(wǎng)公司拿地并不是什么新鮮事，畢竟總會(huì)有規(guī)模擴(kuò)張、開(kāi)展新業(yè)務(wù)之類的需求。但京東這次拿下的地塊，無(wú)論是地理位置還是用地規(guī)劃，都有些耐人尋味。

北京市規(guī)自委公開(kāi)的規(guī)劃圖中，該地塊被劃分為四個(gè)部分。其中F1C-1為綜合性商業(yè)金融服務(wù)用地，用地規(guī)模4.02萬(wàn)平，地上建筑規(guī)模14.09萬(wàn)平；F1S-1為社會(huì)停車場(chǎng)用地，用地規(guī)模6486.3平。這兩個(gè)部分還比較好理解，說(shuō)明該地塊可以用作商業(yè)用途，比如辦公樓之類。

但剩下的兩部分就不同了。

F1R-1為二類居住用地，用地規(guī)模1.99萬(wàn)平，地上建筑規(guī)模4.97萬(wàn)平。在這一部分中，還包含社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)站、社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)站和社區(qū)綜合文化室各一處，建筑規(guī)模分別不低于250平、300平和300平，將由開(kāi)發(fā)企業(yè)代建后移交相關(guān)部門。

（圖源：北京市規(guī)自委文件）

至于剩下的4萬(wàn)多平住宅用地，還需要執(zhí)行套內(nèi)“7090”政策。即建筑規(guī)模中套內(nèi)建筑面積90平以下住房面積所占比重，需達(dá)到開(kāi)發(fā)建設(shè)總面積的70%以上。換而言之，該地塊的住宅用地主要面向剛需人群。

最后的F1A-1部分，則屬于托幼用地，用地規(guī)模5034.8平，地上建筑規(guī)模4027.84平。根據(jù)規(guī)劃，未來(lái)這里將建成12班幼兒園，也是由京東代建后移交相關(guān)部門。

這樣一個(gè)集合了商業(yè)、住宅、幼兒園等等的“多規(guī)合一”地塊，對(duì)于其它公司而言開(kāi)發(fā)起來(lái)都比較復(fù)雜。這也難怪在北京第五批次集中供地，6宗地塊吸引33家房企/聯(lián)合體爭(zhēng)奪時(shí)，京東還能以底價(jià)拿下這一地塊。

不過(guò)對(duì)于京東而言，這一復(fù)雜的地塊倒是再合適不過(guò)了。

 

2.京東要養(yǎng)活54萬(wàn)員工

前不久，劉強(qiáng)東回國(guó)工作的消息一度沖上微博熱搜榜首，京東下一步的走向也引發(fā)大眾好奇。

在這個(gè)節(jié)點(diǎn)上，京東做的第一件大事居然是買地，這顯然也透露了京東未來(lái)的規(guī)劃。

首先，新地塊中的商業(yè)用地，大概率會(huì)成為京東儲(chǔ)備的辦公用地。一方面，合同里明確提到，F(xiàn)1C-1部分只能自持經(jīng)營(yíng)，不可轉(zhuǎn)讓或分割對(duì)外銷售；另一方面，京東自身也確實(shí)需要更多的辦公用地。

（圖源：北京市規(guī)自委文件）

2022年初的時(shí)候，京東已經(jīng)啟用了總部2號(hào)樓C棟。到了9月份，京東又宣布總部2號(hào)樓A、B棟正式啟動(dòng)。一年內(nèi)啟用三棟辦公樓，可見(jiàn)京東的員工數(shù)量增幅有多么可怕。而在那時(shí)候，京東的總員工數(shù)才超過(guò)40萬(wàn)不久。

2022年底，劉強(qiáng)東在內(nèi)部信中透露，合并德邦后，京東的員工總數(shù)已經(jīng)超過(guò)54萬(wàn)人。雖然京東的員工分布在各個(gè)地區(qū)，但北京總部的員工數(shù)也早已過(guò)萬(wàn)，且還在不斷增長(zhǎng)。這時(shí)候儲(chǔ)備更多的辦公用地還是很有必要的。

其次，新地塊中的幼兒園、停車場(chǎng)和社區(qū)配套設(shè)施，雖然會(huì)在京東代建后移交相關(guān)部門，但對(duì)于京東來(lái)說(shuō)也很有意義。一方面，無(wú)償代建公用設(shè)施，可以進(jìn)一步提高京東的社會(huì)形象；另一方面，這些設(shè)施京東自身也能用得到。

就比如幼兒園。京東總部原本就為員工提供了免費(fèi)托幼中心，員工子女可以免費(fèi)入學(xué)，甚至為寶寶提供的母嬰用品等等都是免費(fèi)的。

此后京東更是合作Etonkids打造了高端雙語(yǔ)幼兒園，員工子女享有折扣價(jià)。但是隨著總部員工數(shù)量不斷增長(zhǎng)，原先的幼兒園規(guī)模也可能逐漸不夠。

而且原本的幼兒園距離京東總部還是有著1公里左右的直線距離，往后要是能有個(gè)更近的幼兒園也能方便員工。

最后，也是最受關(guān)注的居住用地，引發(fā)了外界的很多猜想：

第一種可能，京東真的要進(jìn)軍房地產(chǎn)。從地理位置來(lái)說(shuō)，京東買下的新地塊周邊配套設(shè)施完善，距離“經(jīng)海路”地鐵站也很近。

該住宅用地的銷售指導(dǎo)價(jià)是5.8萬(wàn)元/平，與之相比，附近距離地鐵站更遠(yuǎn)的北京經(jīng)開(kāi)壹中心二手房均價(jià)6.63萬(wàn)元/平，通泰國(guó)際公館均價(jià)6.07萬(wàn)元/平。

再考慮到附近有康寧科技、小米產(chǎn)業(yè)園、京東方等公司，有購(gòu)房需求的人很多，京東如果自建自銷也確實(shí)很有市場(chǎng)。

第二種可能，京東要將之作為員工宿舍。曾經(jīng)有一個(gè)流傳甚廣的故事，劉強(qiáng)東在一次參觀員工宿舍時(shí)，看到一間宿舍住了6個(gè)人，當(dāng)場(chǎng)發(fā)飆。他立即提出要求，京東的員工宿舍，每間最多只能住兩個(gè)人。所有工作滿三年以上的員工，每人單獨(dú)房間：“要讓員工、兄弟們活得有尊嚴(yán)！”。

京東如果想在總部附近建設(shè)員工宿舍，也確實(shí)有可能。但北京寸土寸金，就算宿舍建好了能容納的員工數(shù)也有限。此外，想要搬進(jìn)員工宿舍需要滿足什么樣的條件，這也是一個(gè)很大的問(wèn)題。

因而最有可能的還是第三種，京東會(huì)先按照商品房的方向建設(shè)住宅，最后再給到員工優(yōu)惠價(jià)。

 

3.“住房保障”成為大廠標(biāo)配

“福利房”的模式其實(shí)也很常見(jiàn)，2018年時(shí)，小米就曾與華潤(rùn)聯(lián)手拿下位于昌平沙河鎮(zhèn)的地塊，并建成了“萬(wàn)橡華府”“萬(wàn)橡悅府”。前者成為了小米的福利房，由小米員工優(yōu)先購(gòu)買，且享受9.2折優(yōu)惠。

如果京東采用這一方案，給到員工的優(yōu)惠力度可能還會(huì)更大。早在2012年，京東就推出了“安居計(jì)劃”，向符合條件的員工提供最高100萬(wàn)元的無(wú)抵押、無(wú)擔(dān)保、無(wú)利息購(gòu)房借款。此后安居計(jì)劃多次升級(jí)，擴(kuò)大支持購(gòu)房的范圍，京東為此投入的資金也不斷增加。

像京東一樣，提供購(gòu)房無(wú)息貸款福利的公司還有很多。比如早在2011年，阿里就推出了“iHome”無(wú)息置業(yè)貸款計(jì)劃。

只要在阿里工作滿兩年、符合相關(guān)條件，且購(gòu)買首套住房的員工，就能申請(qǐng)貸款；工作兩年以上、三年以下，貸款額度提至20萬(wàn)元；工作三年以上，貸款額度上限30萬(wàn)元。此后貸款額度根據(jù)實(shí)際情況又進(jìn)行了上調(diào)。

騰訊的無(wú)息貸款則要求員工工作滿3年，購(gòu)買首房時(shí)可免息借款50萬(wàn)元，6年還清。隨著房?jī)r(jià)變化，騰訊后續(xù)也是不斷提高貸款限額；順豐的無(wú)息貸款根據(jù)各地消費(fèi)水平和員工收入調(diào)整，額度在30萬(wàn)元到100萬(wàn)元不等，需要5年還清……

可以看到，住房作為員工的剛性需求，也成為了大廠的重要福利。給予員工高額的無(wú)息貸款，不僅能提高員工的歸屬感，也能增強(qiáng)公司的凝聚力。

前不久，劉強(qiáng)東在內(nèi)部信中再次提及，京東將拿出100億元為所有基層員工設(shè)立“住房保障基金”。劉強(qiáng)東計(jì)劃為工作滿五年以上的全體員工，實(shí)現(xiàn)購(gòu)房的愿望。而這項(xiàng)循環(huán)無(wú)息貸款基金，也意味著京東未來(lái)將累積投入數(shù)百億元的資金：

“我希望此舉能讓工作一定年限的兄弟們都能有一個(gè)溫暖的、穩(wěn)定的、自己的‘家’?！?/strong>

由此看來(lái)，新地塊的住宅一旦落成，很可能會(huì)成為京東住房保障的一部分。不僅原先的無(wú)息貸款同樣適用，估計(jì)還能給到誘惑力很大的價(jià)格。

當(dāng)然，以上目前也只是猜想。面對(duì)這塊到手的居住用地，京東的下一步打算如何，這仍是個(gè)未知數(shù)。但可以肯定的一點(diǎn)是，只要條件充分，劉強(qiáng)東一定會(huì)兌現(xiàn)自己的諾言，將員工的購(gòu)房愿望擺在首位。