潘石屹，再度屹立在風口浪尖上。

傳了幾日的流言，終于登上了SOHO中國的公告。

首先是微博網(wǎng)友爆料，“SOHO（中國）首席財務官倪葵陽因涉嫌內(nèi)幕交易被警方帶走調(diào)查，公司多名高官亦被調(diào)查”。隨即有媒體引用知情人士消息，稱“絕非空穴來風”。

今日午間，SOHO中國在港交所緊急發(fā)布澄清公告，稱“已知悉首席財務官倪葵陽因涉嫌公司股票內(nèi)幕交易，正在接受調(diào)查?！?/p>

SOHO中國在公告中否認了其他董事、高管有被牽連，并稱有關調(diào)查對集團的業(yè)務運作并無重大的不利影響。

但對于急著將SOHO中國轉(zhuǎn)手套現(xiàn)的潘石屹來說，每一點負面新聞，都可能是壓垮駱駝的那根稻草。

比起暴雷的許家印與恒大，或是剛剛10億美元債券違約的世貿(mào)，潘石屹創(chuàng)辦的地產(chǎn)商SOHO中國，境況還不算窘迫。

事實上，在高負債的中國房地產(chǎn)行業(yè)，潘石屹的SOHO中國，簡直是一股清流。

資料顯示，截至2021年6月30日，SOHO中國的賬面總資產(chǎn)為711.10億元，其總負債為332.46億元，其整體資產(chǎn)負債率只有46.75%。

46.75%的負債率是什么概念？

國家降負債的三條紅線實施一年半后，中國地產(chǎn)行業(yè)的負債率依然普遍高于80%，高企不下。

這樣健康的數(shù)字，得益于潘石屹早早轉(zhuǎn)身，帶領SOHO中國做起了“包租公”的生意。

業(yè)務沒出問題，但互聯(lián)網(wǎng)上潘石屹的風評，比之許家印，并沒有好上多少。

因為他太想“跑路”了。

今年3月份，許久沒有露面的潘石屹，以線上形式出席了SOHO中國2022年首場租賃表彰會。

表彰會的重點，不是表彰，是賣房。

賣的也不是普通的商品房，是SOHO中國在北京和上海兩地的核心物業(yè)。

SOHO中國指出，上述項目從北京三里屯到銀河，從朝陽門到中關村，還有上海的中山廣場、東海廣場，面積從100平米到2800平米不等。這些待售物業(yè)共56套，預估價格超過13億。

其中不乏租約及市場稀缺的整層房源，租金回報穩(wěn)定，投資性價比極高。

更夸張的是，潘石屹賣房的決心：這批房產(chǎn)，SOHO中國打算按照市場估值的七折出售！

“我們相信市場，沒有賣不出去的貨，只有賣不出去的價”。

市場的反饋也很熱烈，有SOHO的租售顧問表示“3月10日中午我們公布了出售的消息，來咨詢和看房的人非常多，一天多的時間已經(jīng)有七八套房源定下了，客戶已經(jīng)交了定金，熱門房源非常搶手?！?/p>

為什么要七折賣房？這像極了許家印當初為了回款放出的花招。不知情的人，還以為SOHO中國遇到了難以解決的麻煩，暴雷在即。

連潘石屹自己都說：“現(xiàn)在公司遇到了困難，決定銷售一些房子度過難關”。

但前文已經(jīng)說過，在一眾國內(nèi)地產(chǎn)商中，SOHO中國的財務狀況，算是很不錯一批。

SOHO中國的財報也顯示，去年中期尚有現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物為27.68億元，一年內(nèi)到期的借款為11.82億元。相較整個公司的體量，總體債務壓力并不算大。

繞來繞去，背后真正的原因，恐怕還是潘石屹自己想要套現(xiàn)離場。

往前看，從2012年開始，潘石屹就不再在國內(nèi)買地。在內(nèi)地房地產(chǎn)最輝煌也最瘋狂的時候，他忽然說SOHO中國全面轉(zhuǎn)型，從今往后要做“包租公”。

這還可以被解釋為正常的商業(yè)抉擇，是在專注未來，押寶中國地產(chǎn)長遠發(fā)展。但另一方面，SOHO中國開始不斷出售旗下物業(yè)。

2014年，以82.82億出售了上海SOHO靜安廣場在內(nèi)的十萬平米物業(yè)。2015年又以84.93億元賣出了上海外灘國際金融中心一個地塊50%的股權。

到了2019年10月，潘石屹計劃出售SOHO中國旗下的“八大金剛”。包括北京望京SOHO、光華路SOHO二期、前門大街、麗澤SOHO，上海外灘SOHO、SOHO復興廣場、古北SOHO和天山廣場項目，加起來價格超過500億的核心資產(chǎn)。

據(jù)不完全統(tǒng)計，六年時間，SOHO中國套現(xiàn)超過370億元。

哪有打著包租公的招牌，實則年年賣房賣地的道理？

與之相對的，是潘石屹本人在海外的商業(yè)動作頻頻。

從2011年開始，通過家族信托不斷加倉海外房地產(chǎn)。先是斥資7億美元買下紐約曼哈頓廣場旁的港務局長途巴士站辦公大樓，后又花費6億美元收購曼哈頓公園大道廣場的49%股權。而后還出資7億美元，聯(lián)合了巴西財團收購美國通用汽車大廈40%的股權。

算下來，總計也付出了超過百億的人民幣收購海外商業(yè)地產(chǎn)。此外，潘石屹手中的SOHO中國股權，也都轉(zhuǎn)到他妻子，具有美國國籍的張欣名下。

對于種種外界質(zhì)疑，他以自己的商人身份自辯：“我是一個純粹的商人，不管做什么行業(yè)，只要純粹就好，人就怕不純粹?！?/p>
三、離場失敗

但潘石屹要“跑路”的消息，始終不絕如縷。更重磅的訊息，曝光于2020年。

這一年3月，總部位于紐約的黑石集團傳出將要以每股6元的數(shù)倍溢價收購并私有化SOHO中國。

黑石是全世界最大的房地產(chǎn)私募基金，堪稱全球最大房東。這個消息迅速拉動了SOHO中國的股票價格。然而由于疫情等原因影響，這場交易未能達成。

很快，又傳出了高瓴資本要收購SOHO中國的消息，再度引發(fā)外界關注。

高瓴資本方面迅速辟謠，但潘石屹套現(xiàn)離場的心思，已經(jīng)路人皆知。

直到去年6月15日，一切似乎即將塵埃落定。

SOHO中國于港交所披露了被黑石中國收購的消息。黑石將以每股5港元、總價236.58億港元的價格取得SOHO中國控制權，占公司總股本的91%。潘石屹夫婦將僅保留9%的股權。

負責收購的高管中，黑石集團亞洲房地產(chǎn)部門的董事總經(jīng)理閻巖，正是SOHO中國的前總裁。

2021年的報價，比2020年的低了20%。但一心想賣掉SOHO中國的潘石屹，只想落袋為安，不再斤斤計較。

但他的計劃趕不上變化。

2021年8月6日，SOHO中國公告稱，國家市場監(jiān)管總局已對要約方（黑石）根據(jù)《中國反壟斷法》提交的申報正式立案調(diào)查。SOHO中國及黑石將被進一步要求提供信息和資料供監(jiān)管機構審查。

一個月后，SOHO中國再發(fā)公告，鑒于滿足先決條件的進展不足，宣告交易終止。

這意味著，這場交易沒有通過市場監(jiān)管總局的反壟斷調(diào)查。老潘套現(xiàn)離場的美夢，還是碰到了釘子。

這次外界傳聞中，倪葵陽的事件，似乎正和黑石的收購相關。

一張疑似SOHO中國員工的危機對話截圖中提到，“可能與2021年某石收購期間內(nèi)幕交易有關”，“倪在股市上套取大量現(xiàn)金，公開跑路”。

這位44歲的首席財務官倪葵陽，在2008年7月加入SOHO中國，曾任財務總監(jiān)、副總裁等職位，在會計及財務方面擁有逾20年的經(jīng)驗。

在SOHO中國這兩年間不間斷的出售傳聞中，每一個關鍵信息的釋出，都帶動了股價的劇烈波動。黑石收購傳聞時，股價曾經(jīng)暴漲38%，高瓴資本談判傳聞時，也曾暴漲40%。

SOHO在公告中強調(diào)“公司董事及其他高管均不知悉有關涉嫌內(nèi)幕交易的情況，亦沒有被調(diào)查。但是，對于有關當局要求提供的資料給予了充分配合?！?/p>

但未來情況如何，還為未可知。首席財務官涉嫌內(nèi)部交易，是否會上演“拔出蘿卜帶出泥”的劇情，這些猜測還要等待警方的進一步調(diào)查結果。

這樣的負面新聞，持續(xù)摧殘著SOHO中國的股價。截至目前，每股價格只剩下1.4港元，比黑石當初的收購價格，可謂腰斬再腰斬。

1992年的北京，人均住房面積7平方米。

這是26歲的潘石屹，在海南打拼的第三個年頭。

他睡過大街，干過磚廠，終于在房地產(chǎn)市場看到了成功的希望。

這時正值海南泡沫的最高點。據(jù)海口市規(guī)劃局的一組數(shù)據(jù)，人口總數(shù)30萬的?？?，人均住房面積高達50平米。

于是島上出現(xiàn)了一萬八千家房地產(chǎn)公司，每個人都希望樓市再熱一點。

而潘石屹與馮侖等萬通六君子，看到了泡沫危機。帶著鼓鼓囊囊的錢包，從海南跑回了北京。

往后，地產(chǎn)界不斷傳出他們的傳說。新世界廣場項目開盤，5天銷售進賬5億，資產(chǎn)迅速膨脹到48億。萬通在上交所敲鐘上市。

然后潘石屹與張欣創(chuàng)立的SOHO中國，作為“中國最大甲級寫字樓開發(fā)商”在港上市，創(chuàng)下亞洲最大商業(yè)地產(chǎn)IPO的紀錄。他成為房地產(chǎn)界的風云人物，“只在最高端的城市開發(fā)高檔物業(yè)”。

又一轉(zhuǎn)眼，風云突變。吃足了房地產(chǎn)紅利的潘石屹，開始謀求離場。

2019年的時候，潘石屹曾經(jīng)放話，期望外界千萬不要相信謠言，“我現(xiàn)在拿的是中國護照，第二，房子建在這里，我是帶不動的，所以說我跑了，都是謠言。”

現(xiàn)在套現(xiàn)受阻、離場失敗，首席財務官又陷入丑聞，樁樁件件，如一根一根稻草壓下來。

擺在潘石屹面前的，是時代的迷局。走錯一步，日落西沉。