房地產(chǎn)又開始“跳樓價(jià)”大甩賣了。

這次是潘石屹的SOHO中國。

3月10日，潘石屹以線上形式出席了SOHO中國2022年首場租賃表彰會(huì)上。雖然是租賃表彰會(huì)，但放出的重磅消息是，SOHO中國打算按照市場估值的七折出售3.2萬平米在京滬兩地的部分核心物業(yè)。

眾所周知，SOHO的寫字樓地段都不差，從北京三里屯到銀河，從朝陽門到中關(guān)村，還有上海的中山廣場、東海廣場，面積從100平米到2800平米不等。這些待售物業(yè)預(yù)估價(jià)格超過13億。

據(jù)悉，這還只是第一批共56套。后續(xù)還有多少批房源將要推出售賣還不得而知。結(jié)合這些年潘石屹鐵了心出售SOHO的諸多動(dòng)作，恐怕這還是他出清資產(chǎn)的開胃菜。

但比起暴雷前遮遮掩掩的許家印，潘石屹倒是不吝自揚(yáng)家丑：“現(xiàn)在公司遇到了困難，決定銷售一些房子度過難關(guān)”。

SOHO中國官方也表示，公司此舉是為了優(yōu)化資產(chǎn)結(jié)構(gòu)、緩解資金壓力。

7折是一個(gè)熟悉的數(shù)字。

2020年9月6日，許家印宣布，金九銀十的黃金季，恒大樓盤全線七折優(yōu)惠。這次折扣低于當(dāng)年恒大港股上市受挫時(shí)的割肉價(jià)。

和潘石屹這次出售SOHO一樣，要求全款支付。

原因很簡單，恒大的現(xiàn)金流出現(xiàn)了問題。2020年8月，住建部和央行牽頭，在北京跟恒大、碧桂園、萬科、融創(chuàng)等12家房企開了一場座談會(huì)，三大紅線直接把房地產(chǎn)龍頭企業(yè)劃進(jìn)寒冬。

剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率大于70%、凈負(fù)債率大于100%、現(xiàn)金短債比小于1倍。

這三項(xiàng)指標(biāo)，直接牽涉到企業(yè)的有息負(fù)債增速。三條全中，其有息負(fù)債就不能增加。而房企大象掉頭的窗口期只有四個(gè)月。

但潘石屹的情況其實(shí)截然不同。

說實(shí)話，在普遍高負(fù)債的中國的房地產(chǎn)行業(yè)，潘石屹的SOHO中國其實(shí)是獨(dú)一檔的存在。

資料顯示，截至2021年6月30日，SOHO中國的賬面總資產(chǎn)為711.10億元，其總負(fù)債為332.46億元，其整體資產(chǎn)負(fù)債率只有46.75%。

46.75%的負(fù)債率是什么概念呢？即使是三條紅線實(shí)施一年半后，中國地產(chǎn)行業(yè)的負(fù)債率依然普遍高于80%。

SOHO中國財(cái)報(bào)指出，去年中期尚有現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物為27.68億元，一年內(nèi)到期的借款為11.82億元。這絕對(duì)算不上是債臺(tái)高筑。反而是地產(chǎn)行業(yè)為數(shù)不多的清流，總體債務(wù)壓力并不算大。

而潘石屹出售的決心很大。

“欠債還錢天經(jīng)地義，公司不會(huì)拖欠任何人、任何單位的錢。我們相信市場，沒有賣不出去的貨，只有賣不出去的價(jià)”。

這說明了兩件事。第一，股市大跌，經(jīng)濟(jì)下行，潘石屹選擇了保持現(xiàn)金流的充沛。

第二，他套現(xiàn)離場的心思，從來沒有熄滅過。

時(shí)間轉(zhuǎn)回1992年。

?？谑幸?guī)劃局流出了一組數(shù)據(jù)，人口總數(shù)30萬的?？?，人均住房面積高達(dá)50平米。

在那個(gè)全國一家數(shù)口普遍還擠在5、60平米房子的年代，這是一個(gè)夸張的數(shù)字，是海南房地產(chǎn)泡沫的直接體現(xiàn)。

1992年的北京，人均住房面積7平方米。

但大部分人還悄然不覺，島上一片烈火烹油鮮花著錦的熱鬧場面。潘石屹在?？谝?guī)劃局用5斤橘子，換到了前述的數(shù)據(jù)。

那時(shí)的海南島上，一度出現(xiàn)了18000余家房地產(chǎn)公司。大家都在玩一個(gè)叫做擊鼓傳花的危險(xiǎn)游戲。

《中國房地產(chǎn)市場年鑒》的數(shù)據(jù)指出，1988年海南商品房的平均價(jià)格還是1350元每平方米，1991年也不過1400元。而1992年直接猛漲到了5000元，次年甚至飆升至7500元每平米的頂點(diǎn)。

26歲的潘石屹則在1989年來到海南。他已經(jīng)從河北廊坊的石油部管道局經(jīng)濟(jì)改革研究室辭職下海兩年了。

這次來到海南，是應(yīng)一個(gè)老板邀請(qǐng)，擔(dān)任磚廠廠長。

就像許家印意識(shí)到廣州房地產(chǎn)的價(jià)值，是從賣鋼筋開始。磚廠同樣直接連接著蠢蠢欲動(dòng)的房地產(chǎn)世界。

于是潘石屹認(rèn)識(shí)了馮侖、王功權(quán)、易小迪、張民耕和王啟富。萬通六君子在海南島上聚了頭。他們?cè)诤？?、三亞開始了自己的炒房炒地傳說。

從第一個(gè)100萬，到兩年后的3000萬凈利潤，六君子賺到了他們沒想到的巨額財(cái)富。

而潘石屹始終記得在規(guī)劃局看到的數(shù)字。

于是海南房產(chǎn)泡沫破滅前夕，這六個(gè)人帶著鼓囊的錢包，連夜逃回了北京。

有了原始資本的積累，他們的新世界廣場項(xiàng)目開盤。5天銷售進(jìn)賬5億，資產(chǎn)迅速膨脹到48億。萬通在上交所敲鐘上市。

然后萬通友好分家，潘石屹認(rèn)識(shí)了海歸精英、高盛高管張欣。兩個(gè)人認(rèn)識(shí)4天就選擇閃婚。

SOHO中國也因此誕生。不炒住宅了，潘石屹把目光對(duì)準(zhǔn)了寫字樓。

“中國最大甲級(jí)寫字樓開發(fā)商”，2007年赴港上市，風(fēng)光無限，創(chuàng)下亞洲紀(jì)錄——最大商業(yè)地產(chǎn)IPO。五年后，凈利潤突破百億。

這是和房地產(chǎn)行業(yè)龍頭老大哥萬科相差不遠(yuǎn)的數(shù)字。

而萬科當(dāng)年的125.5億凈利潤，來自超過千億的營收。對(duì)比之下，SOHO中國的全年?duì)I收不過161.43億元。

潘石屹真正把房地產(chǎn)行業(yè)的暴利，玩到了極致。

然而SOHO中國的輝煌，并沒有延續(xù)多久。畢竟SOHO高絕的凈利潤背后，是山西煤老板買下的“黃金旺鋪”，連續(xù)三年租不出去的窘境。

也是2012年，潘石屹不再買地，宣稱要做一個(gè)“包租公”。SOHO中國全面轉(zhuǎn)型，鮮少開發(fā)房地產(chǎn)新項(xiàng)目，宣布從銷售向自持物業(yè)轉(zhuǎn)型，將戰(zhàn)略重點(diǎn)放在租賃業(yè)務(wù)。

這號(hào)稱是專注未來，押寶中國地產(chǎn)的長遠(yuǎn)發(fā)展。但實(shí)際上，潘石屹選擇了暗渡陳倉。

租售比的上漲遠(yuǎn)不如北京上海的房價(jià)躥升之迅速。于是SOHO中國的營收規(guī)模迅速從百億級(jí)別跌落至十億?？鋸埖膬衾麧櫼矎拇艘蝗ゲ粡?fù)返，如今利潤率僅僅剩下2.5%，坐擁諸多核心地產(chǎn)，增速甚至跑不過通脹。

這或許是創(chuàng)始人無心經(jīng)營的直接體現(xiàn)。而事情的另一個(gè)側(cè)面，是潘石屹對(duì)待中國房地產(chǎn)的悲觀態(tài)度。結(jié)合近來房價(jià)走勢，他確實(shí)看得長遠(yuǎn)。

早在2010年，他就提出“土地比房子貴，房價(jià)一直維持不現(xiàn)實(shí)?！蹦菚r(shí)這句話還可以理解為大佬得了便宜還賣慘。而2014年，他就直接把中國房地產(chǎn)比作“泰坦尼克號(hào)”，遲早要撞到冰山，甚至開始呼吁年輕人不要買房。

潘石屹也因此開始了自己的賣賣賣之旅。

2014年，以82.82億出售了上海SOHO靜安廣場在內(nèi)的十萬平米物業(yè)。2015年又以84.93億元賣出了上海外灘國際金融中心一個(gè)地塊50%的股權(quán)。

此后幾乎每年都能看到SOHO中國出售物業(yè)的消息。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，六年時(shí)間，套現(xiàn)超過370億元。

李嘉誠套現(xiàn)離場被人痛批。李超人以自己是商人身份回應(yīng)，在商言商，賺錢是商人最基本的道德。

潘石屹顯然是認(rèn)同這位老前輩的。他也自稱“我是一個(gè)純粹的商人，不管做什么行業(yè)，只要純粹就好，人就怕不純粹。”

純粹的潘石屹把出售計(jì)劃做到了極致。

2019年10月，他計(jì)劃出售SOHO中國旗下的“八大金剛”。

北京望京SOHO、光華路SOHO二期、前門大街、麗澤SOHO，上海外灘SOHO、SOHO復(fù)興廣場、古北SOHO和天山廣場項(xiàng)目，加起來價(jià)格超過500億的核心資產(chǎn)。

潘石屹當(dāng)然也曾出面解釋，“做生意永遠(yuǎn)不變的規(guī)律就是低的時(shí)候進(jìn)貨，高的時(shí)候出貨。SOHO中國永遠(yuǎn)在遵循這樣一個(gè)原則。永遠(yuǎn)判斷什么時(shí)候是價(jià)位低的時(shí)候，什么時(shí)候是價(jià)位高的時(shí)候?！?/p>

只是公眾從來沒有等到這些年的SOHO中國站出來收購新物業(yè)。所有的新聞，都跟甩賣相關(guān)。

潘石屹本人倒是有買樓的消息傳出。他通過家族信托不斷加倉海外房地產(chǎn)。美國的港務(wù)局長途巴士站辦公大樓、曼哈頓公園大道廣場、美國通用汽車大廈等等，花費(fèi)超過20億美元。

不僅如此，隨之而來的傳言是潘石屹要整體出售SOHO中國，有洽談意向的賣家包括黑石和高瓴資本。

傳言有了潘石屹前期一系列出售動(dòng)作為鋪墊，傳得有鼻子有眼。

總部位于紐約的黑石集團(tuán)是全世界最大的房地產(chǎn)私募基金，堪稱全球最大房東。市面上有能力也有意圖吞下SOHO中國的機(jī)構(gòu)，黑石的可能性確實(shí)極大。

塵埃飄蕩了一年半，終于在去年6月15日落定。

SOHO中國于港交所披露了被黑石中國收購的消息。黑石將以每股5港元、總價(jià)236.58億港元的價(jià)格取得SOHO中國控制權(quán)，占公司總股本的91%。潘石屹夫婦將僅保留9%的股權(quán)。

這個(gè)價(jià)格比上次傳聞低了接近20%。值得一提的是，黑石集團(tuán)亞洲房地產(chǎn)部門的董事總經(jīng)理閻巖，正是SOHO中國的前總裁。知己知彼又愿打愿挨的狀況下，按道理這場交易將順利完結(jié)。

但事情遠(yuǎn)沒有這么簡單。在國家反壟斷的氛圍中，這項(xiàng)收購?fù)瓿傻南葲Q條件是，要約首先要向市場監(jiān)管總局提交經(jīng)營者集中申報(bào)并獲其受理，然后獲得市場監(jiān)管總局的批準(zhǔn)。

2021年8月6日，SOHO中國公告稱，國家市場監(jiān)管總局已對(duì)要約方（黑石）根據(jù)《中國反壟斷法》提交的申報(bào)正式立案調(diào)查。SOHO中國及黑石將被進(jìn)一步要求提供信息和資料供監(jiān)管機(jī)構(gòu)審查。

“跑路”的傳聞，終究瞞不過天下人。

9月10日，SOHO中國再發(fā)公告，鑒于滿足先決條件的進(jìn)展不足，宣告交易終止。

顯然，先要暗渡陳倉的潘石屹，沒能走過監(jiān)管那關(guān)。

只是已經(jīng)數(shù)次表明出售心愿的潘石屹，只怕再也沒有熱情去繼續(xù)經(jīng)營了。落袋為安，套現(xiàn)離場的美夢被打斷，“被迫當(dāng)老板”，也是破天荒頭一遭。

于是開篇提到的大甩賣，有了最合理的解釋。

2015年，李嘉誠的長和資本帶著罵聲一片，完成了一場歐亞的世紀(jì)遷徙。今年3月，李嘉誠又接連拋售價(jià)值千億的英國配電公司UKPN和一棟位于英國倫敦的地標(biāo)大樓。

跑與不跑，這是個(gè)問題。跑去何方，又是一個(gè)新問題。

比起接連暴雷的恒大、寶能、陽光城，潘石屹的動(dòng)作不可謂不謹(jǐn)慎。而比起抽身的李嘉誠，他謀身布局的速度也談不上遲緩。但大勢周轉(zhuǎn)中，無論斗升小民還是資本大鱷，終難以獨(dú)善其身。

天下風(fēng)云出我輩，一入江湖歲月催。地產(chǎn)的沉浮，是時(shí)代的注腳。