作為國(guó)內(nèi)的一線城市之一，廣州市的房?jī)r(jià)一直備受關(guān)注。

最近，2021年8月份的房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)出爐，廣州市的房?jī)r(jià)，竟然開始下降了！

一、廣州房?jī)r(jià)下跌

8月份廣州市的房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)顯示，在廣州11個(gè)區(qū)中，僅有天河區(qū)、海珠區(qū)房?jī)r(jià)環(huán)比上漲，分別上漲0.58%和1.48%，其余9個(gè)區(qū)的房?jī)r(jià)普遍環(huán)比下跌。

其中，下跌最厲害的是南沙區(qū)，比上個(gè)月下跌了6.74%，高居榜首。

另外，花都區(qū)環(huán)比下跌4.05%、從化區(qū)環(huán)比下跌2.35%、增城區(qū)環(huán)比下跌1.86%，白云區(qū)環(huán)比下跌1.29%，越秀區(qū)、荔灣區(qū)、黃浦區(qū)、番禺區(qū)環(huán)比下跌都在1%以內(nèi)。

所以，從區(qū)域上來(lái)看，環(huán)比下跌較大的，主要是廣州市的郊區(qū)，南沙、從化、增城、花都，都是距離廣州市中心較遠(yuǎn)的區(qū)。

這些區(qū)本身房?jī)r(jià)相對(duì)就低，南沙區(qū)的均價(jià)為20589元每平米，其余三個(gè)區(qū)的房?jī)r(jià)仍在2萬(wàn)以內(nèi)，最低的從化區(qū)均價(jià)為11421元每平米。

再加上這些區(qū)的人口、就業(yè)、經(jīng)濟(jì)都遠(yuǎn)遠(yuǎn)比不上老城區(qū)，房?jī)r(jià)的支撐相對(duì)較弱。

事實(shí)上，這也是廣州市房?jī)r(jià)的一個(gè)分化現(xiàn)象，越秀區(qū)、荔灣區(qū)、黃浦區(qū)、天河區(qū)等等，都是廣州市較早的城區(qū)，區(qū)內(nèi)的一手房幾乎已經(jīng)銷售殆盡，可開發(fā)的土地相對(duì)稀少，市場(chǎng)已經(jīng)完全進(jìn)入了二手房市場(chǎng)中。

但是，南沙、從化、增城、花都等，都屬于郊區(qū)，有大量未開發(fā)的土地可供開發(fā)，還有許多交通設(shè)施有待完善，房地產(chǎn)市場(chǎng)依然以一手房為主。

比如南沙區(qū)，從安居客上就能明顯看到，以南沙區(qū)新房的條件搜索，符合要求的樓盤竟高達(dá)169個(gè)之多！

這意味著，廣州市的新房供應(yīng)量十分龐大，供應(yīng)充足的情況下，新房?jī)r(jià)格自然難以上漲。

9月15日，在國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的70個(gè)大中城市商品住宅銷售價(jià)格變動(dòng)中顯示，8月份廣州市的一手房?jī)r(jià)格環(huán)比微跌0.1%，是唯一新房?jī)r(jià)格下跌的一線城市。

不僅是價(jià)格，8月份廣州市新房的成交數(shù)量也在下跌。中指研究院監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，廣州8月共成交商品住宅7180套，成交面積77.44萬(wàn)平方米，成交套數(shù)、成交面積環(huán)比分別下降8.3%、9.2%，降幅有所擴(kuò)大。

量?jī)r(jià)齊跌，這說(shuō)明廣州一手房的價(jià)格，真的降了！

二、廣州為什么下跌

廣州市的房?jī)r(jià)下跌，最直接的原因還是在于政府政策的調(diào)控。

上半年，廣州市開始實(shí)行限價(jià)政策，黃浦區(qū)新房?jī)r(jià)格不得超過(guò)5萬(wàn)每平米，知識(shí)城不得超過(guò)3萬(wàn)每平米；隨后，南沙區(qū)也采取了限價(jià)政策。

另外，廣州在限貸政策上也十分嚴(yán)格。

比如廣州無(wú)房、房貸已結(jié)清的家庭和個(gè)人，都需要40%的首付。

另外，離異一年內(nèi)、廣州無(wú)房無(wú)房貸記錄或房貸已結(jié)清的人，都需要50%的首付，這一政策嚴(yán)控直接把離婚炒房的漏洞給直接補(bǔ)上了。

即便是通過(guò)離婚來(lái)獲取名額炒房，面對(duì)50%的首付款，炒房客都會(huì)感覺到資金成本太大了，得不償失。

除了這些政策外，還有上半年鬧得沸沸揚(yáng)揚(yáng)的“二手房停貸”。

在爆出的眾多二手房停貸的城市中，廣州市也位列其中，大部分的銀行都直接暫停發(fā)放二手房貸款，優(yōu)先發(fā)放一手房貸款。

或許是因?yàn)檠胄袆澫碌姆抠J五分檔，讓銀行發(fā)放房貸的比例受限制，而地方政府為了經(jīng)濟(jì)發(fā)展考慮，優(yōu)先發(fā)放二手房貸款。

但同樣，這種限貸的方式無(wú)疑會(huì)讓許多購(gòu)房客駐足觀望，不敢輕舉妄動(dòng)。一旦首付款后貸款沒能及時(shí)批下來(lái)，那就是房財(cái)兩空。

所以，這也抑制了一定的購(gòu)房需求，加劇了市場(chǎng)觀望情緒，導(dǎo)致成交量下滑。

8月份的廣州樓市，從統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)來(lái)看，還有一個(gè)特殊之處。廣州一手房在8月份同比下跌了0.1%，這說(shuō)明新房?jī)r(jià)格已經(jīng)跌回了一年前。

但是，二手房?jī)r(jià)格卻同比暴漲10%，為全國(guó)二手房最高漲幅！

這又是怎么回事呢？

事實(shí)上，同比上漲較大，主要是因?yàn)?021年上半年二手房的漲幅較大，由于經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇、數(shù)據(jù)良好，加上廣州樓市十分火爆，二手房?jī)r(jià)格每個(gè)月都在上漲，才造就了這一年來(lái)10%的漲幅。

但從環(huán)比數(shù)據(jù)來(lái)看，8月份廣州二手房環(huán)比上漲1.01%，漲幅并不大。并且，綜合來(lái)看整個(gè)廣州市依然處于一手房市場(chǎng)中，受一手房的價(jià)格和交易量影響較大，整體房?jī)r(jià)不升反降。

另外，由于二手房持續(xù)火爆，8月31日，廣州市住建局正式宣布建立二手房?jī)r(jià)格參考機(jī)制，并同時(shí)公布了96個(gè)小區(qū)樓盤的參考價(jià)格。

從9月的第一周數(shù)據(jù)來(lái)看，廣州11個(gè)區(qū)的網(wǎng)簽宗數(shù)都在環(huán)比下跌。

其中，越秀區(qū)環(huán)比下跌了30.41%，幅度最大；中心城區(qū)合計(jì)環(huán)比下跌了18.13%，外圍區(qū)域合計(jì)環(huán)比下跌了14.62%。

二手房參考價(jià)的效果，可謂是立竿見影。

以深圳的經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，深圳的房?jī)r(jià)在二手房指導(dǎo)價(jià)出臺(tái)5個(gè)月后，均價(jià)竟然驚人的下跌了上萬(wàn)元，在全國(guó)都是絕無(wú)僅有的?？梢?，二手房指導(dǎo)價(jià)是調(diào)控房?jī)r(jià)的一大殺器，廣州如今也不得不用上了。

如今距離二手房指導(dǎo)價(jià)僅出臺(tái)了一個(gè)月，廣州的業(yè)主、購(gòu)房者都在博弈之中，二手房成交量下跌是預(yù)期之中的，但二手房?jī)r(jià)格的下跌仍需要時(shí)間才能顯現(xiàn)出來(lái)。

三、剛需群體入手時(shí)

廣州市與北京、上海、深圳有一個(gè)明顯的不同之處，那就是城區(qū)面積大、房?jī)r(jià)彈性大。

廣州市的房?jī)r(jià)均價(jià)，是所有一線城市中最低的，不過(guò)三萬(wàn)多，而北京、上海的均價(jià)都在6萬(wàn)多。

這主要是因?yàn)椋瑥V州市的郊區(qū)的房?jī)r(jià)極大的拉低的總體均價(jià)，雖然廣州市中心，比如天河區(qū)、黃浦區(qū)等房?jī)r(jià)都已過(guò)6萬(wàn)元每平米，但南沙、增城、從化、花都區(qū)的價(jià)格都在2萬(wàn)以內(nèi)，花都區(qū)甚至只有1萬(wàn)出頭。

對(duì)于廣州市的剛需群體來(lái)說(shuō)，這無(wú)疑是一個(gè)最大的便利，那就是剛需群體可以根據(jù)自身的實(shí)際承受能力來(lái)選擇房子購(gòu)買，貴的買不起，還可以買便宜的。

另外，廣州市的房子，最好還是選擇買一手房。

其一，一手房的性價(jià)比較高，周邊配套設(shè)施建設(shè)快，廣州市的發(fā)展前景較大，未來(lái)還有一定的增值空間。

其二，在二手房停貸或限貸的情況下，一手房才能最快的拿到貸款，而二手房有可能要直接全款！

從8月份的數(shù)據(jù)來(lái)看，南沙區(qū)的房?jī)r(jià)是下跌得較為厲害的，這主要是前期漲得太快了，需要擠掉一些泡沫，而泡沫擠干凈了，便是最佳的入手時(shí)機(jī)了。

北京、上海、深圳三個(gè)城市的工薪階層，或許更羨慕廣州市的人，因?yàn)樵诹硗馊齻€(gè)一線城市，幾乎買不到2萬(wàn)均價(jià)的商品房，市場(chǎng)上根本就沒有如此低價(jià)的房子了，哪怕是一些新一線城市和二線城市，房?jī)r(jià)甚至都有可能比這高。

廣州房?jī)r(jià)難得下降，炒房客的時(shí)代已經(jīng)過(guò)去，剛需的福音終于來(lái)了！