2021年陸家嘴金融論壇上郭樹清說道：押注房價永遠不會下跌的人，最終會付出沉重的代價！

而最近，關(guān)于房價的話題再次火爆，這一次的焦點竟然是在房貸上。

一、二手房停貸

最近，很多一二線城市的銀行已公布了二手房停貸的消息，導(dǎo)致二手房交易出現(xiàn)不得不延長周期現(xiàn)象，甚至有不少交易直接出現(xiàn)違約！

二手房貸款對于二手房交易的重要性不言而喻，極少有人能夠直接拿出上百萬的現(xiàn)金來購買二手房，基本都是首付加貸款的模式購房。

在這輪影響巨大的二手房停貸中，具體有哪些哪些銀行呢？

武漢：部分銀行開始對二手房停貸，如交通銀行、招商銀行、農(nóng)業(yè)銀行、平安銀行、郵政銀行、華夏銀行、浦發(fā)銀行、民生銀行、光大銀行、興業(yè)銀行、漢口銀行已經(jīng)停貸，而建設(shè)銀行是限量簽約，匯豐銀行和東亞銀行提出不做公積金，不可商轉(zhuǎn)公。

杭州：新房二手房貸比較緊張，其中公積金貸款非常慢，商業(yè)貸款放款時間普遍要兩個月以上的時間。

南京：交通銀行表示不接受二手房的貸款業(yè)務(wù)，并且表示二手房貸款辦理業(yè)務(wù)已排期到2022年。而當?shù)氐呐d業(yè)、光大、寧波銀行也都沒有額貸額度。中信、杭州等銀行在同一時間也表示額度緊張，無法保證放款的時間。

惠州：部分銀行全面停止了二手房貸款業(yè)務(wù)，只有個別小銀行目前還接二手房貸款業(yè)務(wù)，如興業(yè)、華潤、恒豐等,但利率會提高20-30%，最高達到7%。

重慶：三峽銀行、興業(yè)銀行都已經(jīng)停止了辦理二手房貸款，農(nóng)業(yè)銀行、平安銀行目前還在房貸階段。

這些城市的二手房停貸，對當?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場影響巨大，有可能直接改變當?shù)氐姆績r走勢。

以一手房和二手房做對比的話，二手房的貸款業(yè)務(wù)停了，消費者的需求并沒有停，這直接會導(dǎo)致購買二手房意愿的人轉(zhuǎn)而購買一手房。

如此一來，當?shù)氐囊皇址渴袌鰧霈F(xiàn)一定幅度的火爆，成交量會上漲。

這也許是當?shù)卣目紤]，畢竟二手房已經(jīng)交了土地出讓金，二手房交易對于財政收入并沒有太大促進作用，而一手房的火爆，則直接影響著政府的賣地收入，一手房火了，土地也能賣得更好，增加政府收入。

然而，一手房火爆的結(jié)果，必然就是二手房市場直接陷入寒冬，成交量必然暴跌！

有誰會在無法貸款的情況下購買二手房呢？即便是有錢的富人也未必會這么做，因為消耗資金巨大。

有人說，二手房市場怎么樣對剛需沒什么影響，剛需只要買一手房就行了！

事實確實如此，對于剛需群體，在住房意愿上都更愿意住在一手房中。

然而，這種情況對于炒房客來說，就是天大的打擊了！

二、炒房客無路可逃

可以發(fā)現(xiàn)，這一次二手房停貸的城市，主要集中在炒房熱度非常高的城市。

武漢、杭州、南京、重慶，不僅是新一線城市，更是當前炒房客瞄準的主要城市，尤其是重慶。

在2021年初的時候，重慶就開始逐漸火爆，經(jīng)濟學(xué)家馬光遠說到今年重慶房價大概率上漲，因為在所有新一線城市中重慶是最大的價值洼地，價格是最低的。

環(huán)顧現(xiàn)在的樓市分化，一線城市中除了廣州之外，北京、上海、深圳的房價都已經(jīng)漲到了新高，房價收入比也越來越大，僅有廣州的房價依然是四個一線城市中較低的。但是，廣州的土地范圍廣、房子供應(yīng)大，根本不缺房子，炒作空間也就不大。

所以，炒房客早已將目標轉(zhuǎn)向新一線城市，成都、重慶、杭州、南京、武漢這些城市，未來房價的上漲空間依然是比較大的。

一季度中新一線城市的房價仍在不斷上漲，重慶的漲幅是最大的，二季度的數(shù)據(jù)顯示依然是在上漲中。

為了遏制這股炒房之風，最近在房地產(chǎn)調(diào)控上，國家也已經(jīng)是屢出奇招。

先是深圳出臺了二手房指導(dǎo)價，然而成都、蘇州、合肥跟進，將二手房的價格壓?。?/p>

隨后便是嚴查經(jīng)營貸違規(guī)流入樓市現(xiàn)象，對違規(guī)炒房群體零容忍，將房產(chǎn)的金融風險降低；

再之后，便是密集的集中供地，北京、廣州、重慶、成都等城市都集中供應(yīng)了大量土地，增加房子的供給壓住價格。

再之后，便是現(xiàn)在的二手房停貸了！不過，這一次的二手房停貸，也許是一個銀行不得已的舉動。

臨近年中，各家銀行都有自己的賬要處理，而2020年央行和銀保監(jiān)會給所有的銀行都劃了五分檔，對房貸占貸款的比例做出了明確的限制，超出范圍內(nèi)的銀行必須在一定時間內(nèi)整改完成。

比如興業(yè)銀行，就是在房貸五分檔中超出了規(guī)定比例的，必須盡快降低房貸占比，否則將會面臨銀保監(jiān)會的處罰。

在這種情況下，銀行只能將房貸壓縮到一手房中，優(yōu)先發(fā)放一手房貸款，將二手房貸款停掉。

金融端的資金流向變動，對于房地產(chǎn)市場有多大的變化，這一次可以最直觀的感受到：停掉了房貸的二手房市場，交易立馬就會暴跌甚至為零。

炒房客炒房的手法，一般都是首付2-3成再貸款7-8成，每個月固定還著月供，等房價漲了就賣了。可是，停掉了貸款的二手房，即使是降價也很難賣出，炒飯客的房子將有可能砸在手中，并不斷償還剩下的月供。

炒飯客現(xiàn)在就是想拋也拋不掉！

三、二手房停貸將成調(diào)控方向

根據(jù)最新5月份的數(shù)據(jù)顯示，各大一線、新一線城市的房價依然在上漲之中，政策調(diào)控的效果只有在二手房市場中才有所體現(xiàn)。

比如，深圳市的二手房價格，在二手房指導(dǎo)價的重壓下，下跌了0.1%！

成都的二手房指導(dǎo)價也基本都是參考深圳，在市場成交價基礎(chǔ)上打7-8折，限價在4萬以內(nèi)。

當前的調(diào)控結(jié)果可以說是，政策一直在收緊，房價一直在漲，老百姓根本不相信房價會跌。

而關(guān)于調(diào)控房地產(chǎn)的方法，部分專家學(xué)者，如馬光學(xué)，也曾經(jīng)提出“永久限售”！

只要商品房永久限售了，那么炒房就自然不存在了，房子的價格也自然會回歸要房住不炒的合理區(qū)間內(nèi)，成為大眾都能消費得起的商品。

然而，永久限售，對于商品房的打擊太過巨大，失去商品屬性的房子，其價值會大打折扣，有可能引起房價暴跌甚至崩盤，對經(jīng)濟的反噬太大，不宜采取。

可是，這一次銀行的舉動，卻讓人看到了一種嶄新的調(diào)控方式，那就是二手房停貸。

既沒有限售，也沒有增加限購條件，炒房客依然可以買房，賣房。唯一不同的是，賣房將會十分困難，全款買二手房對于許多剛需一族來說都沒有這個條件，炒房的收益將會徹底歸零。

喪失炒房利潤的房地產(chǎn)市場，炒房這一行為自然也就不存在了；同時，這種方法也可以避免引發(fā)房價的劇烈波動，穩(wěn)住基本盤；另外，二手房交易困難，就可以帶動一手房的暢銷，增加政府賣地收入，可謂是一舉三得。

在近幾年內(nèi)的重大房地產(chǎn)調(diào)控中，再也沒有遇到過比這個更秒的手段了！

所以，住建部有可能會參考這一次二手房停貸的實際效果，將二手房停貸作為一種嶄新的調(diào)控方法。

現(xiàn)在逃不掉的炒房客，未來可能也逃不掉了！

需要注意到是，當前市場的房租收益率遠遠低于國際市場，尤其是一線城市，看似1-3萬的租金很貴，但相對于1000萬總價的房子來說，年收益率僅有0.1%-0.3%，遠遠低于市場投資的收益率。

新一線城市、二三四線城市的房租收入比也類似，都處于較低的狀態(tài)。

炒房客手中的房子如果賣不掉，那就只能靠出租來維持，房租收入比較低，決定了未來他們的房地產(chǎn)投資收益率低下，而如果炒房客是用貸款的方式持有房子的，那么租金很難抵得上月供，將會處于虧損的狀態(tài)。

炒房客，現(xiàn)在跑不掉的話，未來也許就只能大幅降價拋售了！